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Documents III) Définitions et analyses des impactsCapacité théorique de densification du fuseau d’ici 2035 |
Objectifs
Evaluer la capacité du territoire à absorber les évolutions de P+E en maîtrisant les incidences environnementales.
Cette maîtrise des incidences environnementales passe principalement par la limitation de l’étalement urbain. Face à cela, la densification du territoire bâti ou viabilisé permet de ne pas ouvrir de nouveaux sols à l’urbanisation.
L’arrivée de l’infrastructure, offrant une meilleure accessibilité aux territoires concernés, favorise, et polarise, cette densification.
« Evaluer la capacité du territoire à absorber les évolutions de P+E en maîtrisant les incidences environnementales » passe donc ici par évaluer la capacité théorique de densification du territoire et de la mettre en rapport avec les projections de P+E attendus à l’horizon 2035.
Méthodologie
L’approche méthodologique choisie pour évaluer la capacité théorique de densification du fuseau est basée sur trois hypothèses :
- Hypothèse 1 : les projections de P+E à l’horizon 2035
- Hypothèse 2 : les ratios standards de conversion des P+E en m² de SHON
- Hypothèse 3 : la critérisation du MOS 83 par Delta COS
- Projections de P+E à l’horizon 2035
Les projections de P+E attendus à l’horizon 2035 avancées ici ont été définies au niveau communal par le maître d’ouvrage. Si elles peuvent servir de « cadre » dans cette étude, afin d’évaluer la capacité du territoire à absorber les évolutions de P+E en maîtrisant les incidences environnementales, elles ne peuvent en aucun cas être considérés comme des objectifs politiques arrêtés. En effet, ces projections ont été construites en tenant compte des évolutions probables et des volontés politiques exprimées dans la loi sur le Grand Paris mais avec comme objectif restreint d’alimenter les modèles pour l’analyse de la mobilité et de l’accessibilité. Aussi, si ces données restent pertinentes pour analyser les grandes tendances prévues de l’occupation de l’espace, est-il nécessaire de préciser qu’elles sont utilisées ici avant tout comme jauge de la capacité théorique de densification du territoire, et non comme objectifs d’aménagement officiels.
- Ratios standards de conversion des P+E en m² de SHON
Afin de mettre en rapport les projections de P+E attendus à l’horizon 2035 avec la capacité théorique de densification du territoire, il s’agit, dans un premier temps, de mesurer le nombre de nouveaux P+E projetés à l’horizon 2035 sur les communes du fuseau, et de le convertir en nombre de m² de SHON nécessaire à l’accueil de ces P+E.
Cette conversion demande la définition de ratios, qui ont été établis en fonction de la surface moyenne standard attribuée par habitant et par emploi. A l’échelle où nous nous plaçons, ces ratios ont été appliqués de manière uniforme sur le territoire, bien qu’il semble vraisemblable qu’à une échelle plus fine ceux-ci varient géographiquement en fonction du type de logement ou du type d’emploi considérés.
Logement : pour le logement, le ratio a été établi à partir d’un rapport SHAB (surface habitable)/ SHON usuel de 0.82. La surface habitable par habitant est calculée sur la base d’un T3 francilien de 70m², pour 3 personnes.
Le ratio obtenu est donc de 30m² SHON / habitant.
Emploi : pour l’emploi, le ratio a également été établi à partir d’un rapport SHAB/ SHON usuel de 0.82. C’est un ratio mixte, prenant en considération l’emploi sous ces différentes formes : bureaux, commerce, artisanat, industrie. La surface habitable moyenne par emploi a été fixée à 10 m².
Le ratio obtenu est donc de 12m² SHON/ emploi.
Ce ratio est inférieur au ratio actuel, évalué à 20m² par emploi en 2005. Cet estimatif est néanmoins cohérent avec les objectifs des employeurs qui cherchent à réduire leur coûts, ainsi qu’avec des objectifs environnementaux de densité et de compacité.
Les surfaces supplémentaires qui viendraient de l’adaptation du stock existant à ce nouveau ratio (20m²-> 12m²) n’ont pas été prises en considération dans les évaluations de SHON nécessaire. En effet, si ces surfaces pourraient s’avérer potentiellement importantes, la part de réalisation de cette adaptation semble difficilement quantifiable.
- Critérisation du MOS 83 par Delta COS
Il s’agit, d’autre part et indépendamment, d’évaluer l’aptitude des territoires concernés à recevoir une augmentation potentielle de SHON et à quantifier cette augmentation. Celle-ci n’est pas à considérer comme un projet de « SHON à construire », mais bien comme un outil d’aide à la décision permettant d’évaluer le potentiel des territoires, notamment à limiter l’étalement urbain.
A partir d’une analyse du MOS 83 , il est possible de distinguer les postes du MOS qui sont densifiables de ceux qui ne le sont pas.
En effet, en cohérence avec des exigences environnementales et la volonté de limiter l’étalement urbain, certains postes (aujourd’hui peu ou pas construits) ont été considérés ici comme « fermés » à l’urbanisation, et donc à la densification. D’autres postes, bâtis et déjà très denses, ont également été considérés comme non densifiables.
Restreinte ainsi aux postes densifiables, l’analyse de la capacité de densification a été exprimée par l’introduction du « Delta COS ». Comme son nom l’indique, celui-ci est constitué par la prise en compte uniquement de la part d’augmentation potentielle du COS. Le travail d’attribution de Delta COS par poste a été établi en en fonction d’une connaissance des différents postes et de leurs caractéristiques architecturales et urbaines permettant d’évaluer, pour chacun, un seuil acceptable de densification.
Une fois attribué un Delta COS à chaque poste, il a été possible de regrouper en famille les postes ayant de même Delta COS.
L’importance surfacique relative de chaque famille permet alors de quantifier les apports potentiels de SHON sur chacun des tronçons.
Une fois ces apports quantifiés, il est possible de les comparer aux besoins projetés sur chaque tronçon, et de conclure sur le fait que ces territoires peuvent accueillir plus et largement plus que leur propre besoin, et pourraient donc absorber une partie des populations environnantes plus éloignées.
- Les chiffres de densification avancés par la suite sont néanmoins à nuancer. Il s’agit de la capacité théorique de densification. Il n’est pas à prévoir que cette densification se réalise dans son intégralité, ni de manière uniforme. Au contraire, le projet d’infrastructure va de pair avec des objectifs politiques d’aménagement visant une densification ciblée via la création de pôles mixtes et concentrés. En revanche, ces indications seront probablement utiles pour préparer les travaux d’aménagement à venir, notamment dans le cadre des contrats de développement territorial prévus par la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris.
Hypothèse 1 : les projections de P+E à l’horizon 2035
[P+E] 2035
Intégrer les projections de Population et d’Emplois à l’horizon 2035 sur les communes concernées par le tracé du fuseau.
Hypothèse 2 : conversion des P+E en m² de SHON
Besoin en Logement : 30 m2 SHON / Habitant x (1 199 620 habitants à l’horizon 2035)
Besoin en Bureaux : 12 m2 SHON / Emploi x (980 157 emplois à l’horizon 2035)
Soit +11 761 884 m2 SHON nécessaires pour accueillir les nouveaux P+E projetés sur les communes du fuseau.
Hypothèse 3 : critérisation du MOS 83 par Delta COS
- Territoire non densifiable
- Non densifiable bâti
Cette catégorie représente les postes qui possèdent un niveau de densification maximal (tours), ceux dont la densification serait trop coûteuse (tissu d’habitat collectif continu haut type Haussmann), ou encore ceux dont le programme s’adapterait mal à une densification (prisons, lieux de culte, …)
Les postes bâtis du MOS 83 dits verrouillés :
34 Habitat collectif continu haut
36 Prisons
45 Grands magasins
46 Stations-service
50 Centres équestres
51 Piscines couvertes
52 Piscines en plein air
53 Autodromes
54 Enseignement de premier degré
60 Cimetières
61 Mairies
63 Lieux de culte
64 Grands équipements culturels
66 Sièges d’administrations territoriales
68 Installations radioélectriques
69 Administrations autres
70 Production d’eau
71 Assainissement
72 Electricité
73 Gaz
74 Pétrole
75 Infrastructures autres
76 Emprises de transport ferré
77 Autoroutes
78 Voies de plus de 25 m d’emprise
82 Installations aéroportuaires
83 Chantiers
- Non densifiable non bâti
Cette catégorie représente les postes possédant une qualité d’agrément reconnue ou potentielle, ainsi que ceux possédant une qualité productive agricole ou animale. En tant qu’espaces ouverts, ces postes sont à protéger de l’urbanisation.
Les postes non-bâtis du MOS 83 dits verrouillés :
1 Bois ou forêts
2 Coupes ou clairières en forêts
3 Peupleraies
4 Terres labourées
5 Surfaces en herbe à caractère agricole
6 Vergers, pépinières
7 Maraîchage, horticulture
8 Cultures intensives sous serres
9 Eau fermée (étangs, lacs...)
10 Cours d’eau
11 Surfaces en herbe non agricoles
12 Carrières, sablières
13 Décharges
14 Espaces ruraux vacants (marais, friches...)
15 Berges
16 Parcs liés aux activités de loisirs
17 Parcs ou jardins
23 Tennis découverts
24 Baignades
26 Parcs d’évolution d’équipements sportifs
27 Golfs
28 Hippodromes
- Territoire densifiable
Les postes supportant une densification
29 Terrains vacants urbain
81 Gares routières,
43 Centres commerciaux
44 Hypermarchés
62 Marchés permanents
79 Parkings de surface
40 Zones d’activités
39 Grandes activités
41 Entreposage à l’air libre
49 Sportives couvertes
56 Enseignement supérieur
67 Missions de sécurité civile
80 Parkings en étages
18 Jardins familiaux
19 Jardins habitat individuel
30 Habitat individuel
31 Pavillonnaire identique
35 Habitat coll. discontinu
37 Habitat autre
38 Activités en tissu urbain
47 Autres commerces
55 Enseignement secondaire
57 Enseignement autre
20 Jardins de l’habitat rural
21 Jard. habitat continu bas
22 Terrains de sport plein air
25 Camping, caravaning
32 Habitat rural
33 Habitat continu bas
42 Activités prod. animale
48 Bureaux
58 Hôpitaux, cliniques
59 Equipements santé
65 Equipements proximité
- Familles de Delta COS
Cette famille est diffuse sur le territoire et concerne principalement des petites emprises, mais elle acquiert néanmoins, du fait de son Delta COS élevé, un impact important.
Malgré un Delta COS important, cette famille, très faiblement représentée à l’échelle du fuseau, a un impact marginal sur la densification potentielle.
Cette famille se trouve répartie de manière presque uniforme sur les territoires urbanisés. Son Delta COS important et la relative ampleur des emprises concernées lui confèrent un impact fort.
Définie par de grandes emprises et un Delta Cos moyen, cette famille a un impact important sur la densification théorique, mais très localisé, puisque sa répartition se trouve très majoritairement au Nord et au Sud du fuseau.
L’extrême représentation de cette famille sur le territoire en fait nécessairement une famille à enjeux. Néanmoins son impact sur la densification théorique est largement conditionné par la volonté des pouvoirs publics et les modifications des réglementations urbaines.
Cette famille se retrouve de manière diffuse et uniforme sur le territoire du fuseau, mais sa faible capacité de densification lui confère un impact limité.
Résultat de ces trois hypothèses : Aptitude à l’échelle du fuseau
Appliquée à l’ensemble du fuseau, la méthodologie de densification par Delta COS permet de quantifier à + 92 053 443 m2 SHON la capacité théorique de densification du fuseau
- Ce résultat est largement supérieur aux besoins de SHON nécessaires à l’accueil des projections de P+E des communes du fuseau à l’horizon 2035.
- La capacité d’accueil étant théoriquement supérieure à celle prévue, la densification du fuseau peut donc théoriquement permettre de limiter l’étalement urbain et satisfaire les objectifs prévus par la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris en matière de construction de logements.
Résultat de ces trois hypothèses : Aptitude par tronçon
Afin d’interpréter les résultats obtenus, nous proposons de hiérarchiser les tronçons en fonction de leur aptitude à accueillir les P+E horizon 2035.
L’aptitude se calcule par le rapport : SHON nécessaire à l’accueil des nouveaux P+E horizon 2035 sur la SHON potentielle issue de la densification théorique.
Une bonne aptitude exprimera une faible pression de densification théorique.
T06 : Massy-Orly
• Communes :
Massy – Antony – Wissous - Paray-Vieille-Poste - Villeneuve-le-Roi - Orly
• densification théorique du tronçon 6
11 050 924 m2 SHON potentielle
• hypothèse nouveaux P+E horizon 2035 sur tronçon 6
Les projections à l’horizon 2035 estiment à + 94 250 les nouveaux P+E sur le tronçon 6, soit 2 261 177 m2 SHON
20 % de la densification théorique de ce tronçon répondrait aux projections de P+E à l’horizon 2035 sur ce tronçon
T07 : Orly-Villejuif
• Communes :
Paray-Vieille-Poste - Villeneuve-le-Roi – Orly – Thiais – Rungis - Chevilly-Larue - L’Haye-les-Roses – Cachan – Villejuif
• densification théorique du tronçon 7
11 846 543 m2 SHON potentielle
• hypothèse nouveaux P+E horizon 2035 sur tronçon 7
Les projections à l’horizon 2035 estiment à + 125 444 les nouveaux P+E sur le tronçon 7, soit + 3 010 676 m2 SHON
25 % de la densification théorique de ce tronçon répondrait aux projections de P+E à l’horizon 2035 sur ce tronçon
T09 : Descartes-Le Bourget
• Communes :
Champs-sur-Marne – Noisiel - Vaires sur Marne - Brou sur Chantereine - Gournay-sur-Marne – Chelles – Montfermeil - Clichy-sous-Bois – Coubron - Livry-Gargan – Sevran - Aulnay-sous-Bois - Le Blanc Mesnil - Le Bourget
• densification théorique du tronçon 9
21 722 699 m2 SHON potentielle
• hypothèse nouveaux P+E horizon 2035 sur tronçon 9
Les projections à l’horizon 2035 estiment à + 235 034 les nouveaux P+E sur le tronçon 9, soit 5 640 826 m2 SHON
26 % de la densification théorique de ce tronçon répondrait aux projections de P+E à l’horizon 2035 sur ce tronçon
T01 : Roissy CDG-Le Bourget
• Communes :
Mauregard - Le Mesnil-Amelot – Mitry - Tremblay-en-France – Villepinte - Roissy-en-France – Gonesse - Aulnay-Sous-Bois -Bonneuil-en-France - Le Blanc Mesnil – Dugny - Le Bourget
• densification théorique du tronçon 1
25 136 710 m2 SHON potentielle
• projections P+E horizon 2035 sur tronçon 1
Les projections à l’horizon 2035 estiment à + 317 335 les nouveaux P+E sur le tronçon 1, soit 7 618 460 m2 SHON
30 % de la densification théorique de ce tronçon répondrait aux projections de P+E à l’horizon 2035 sur ce tronçon
T08 : Villejuif-Descartes
• Communes :
Villejuif - Vitry-sur-Seine - Choisy-le-Roi – Alfortville - Maisons-Alfort – Créteil - Saint-Maur-des-Fossés - Champigny-sur-Marne - Villiers-sur-Marne - Noisy-le-Grand - Champs-sur-Marne – Emerainville – Noisiel
• densification théorique du tronçon 8
22 445 110 m2 SHON potentielle
• hypothèse nouveaux P+E horizon 2035 sur tronçon 8
Les projections à l’horizon 2035 estiment à + 289 512 les nouveaux P+E sur le tronçon 8, soit 6 948 288 m2 SHON
31 % de la densification théorique de ce tronçon répondrait aux projections de P+E à l’horizon 2035 sur ce tronçon
T03 : Saint-Denis-La Défense
• Communes :
Saint Denis - L’Ile-Saint Denis - Saint-Ouen - Villeneuve-la-Garenne – Gennevilliers – Colombes - Bois-Colombes - La Garenne-Colombes- Asnières-sur-Seine – Clichy - Levallois-Perret - Neuilly-sur-Seine – Courbevoie – Puteaux – Nanterre
• densification théorique du tronçon 3
19 979 981 m2 SHON potentielle
• hypothèse nouveaux P+E horizon 2035 sur tronçon 3
Les projections à l’horizon 2035 estiment à + 272 447 les nouveaux P+E sur le tronçon 3, soit 6 538 745 m2 SHON
33 % de la densification théorique de ce tronçon répondrait aux projections de P+E à l’horizon 2035 sur ce tronçon
T10 : La Défense-Villejuif
• Communes :
Puteaux – Suresnes - Saint Cloud – Sèvres - Boulogne Billancourt – Meudon - Issy-les-Moulineaux – Vanves – Malakoff – Chatillon – Montrouge – Bagneux – Cachan – Arcueil – Villejuif
• densification théorique du tronçon 10
12 692 917 m2 SHON potentielle
• hypothèse nouveaux P+E horizon 2035 sur tronçon 10
Les projections à l’horizon 2035 estiment à + 195 873 les nouveaux P+E sur le tronçon 10, soit 4 700 952 m2 SHON
37 % de la densification théorique de ce tronçon répondrait aux projections de P+E à l’horizon 2035 sur ce tronçon
T04 : La Défense-Versailles
• Communes :
Courbevoie – Puteaux – Nanterre - Rueil Malmaison - Carrières-sur-Seine – Chatou - Le Vésinet - Croissy-sur-Seine – Bougival – Louveciennes - La Celles-Saint-Cloud – Vaucresson – Rocquencourt - Le Chesnay
- Suresnes - Saint-Cloud - Marne-la-Coquette – Sèvres - Ville d’Avray – Chaville – Viroflay – Versailles
• densification théorique du tronçon 4
19 719 006 m2 SHON potentielle
• hypothèse nouveaux P+E horizon 2035 sur tronçon 4
Les projections à l’horizon 2035 estiment à + 326 791 les nouveaux P+E sur le tronçon 4, soit 7 842 999 m2 SHON
40 % de la densification théorique de ce tronçon répondrait aux projections de P+E à l’horizon 2035 sur ce tronçon
T05 : Versailles-Massy
• Commune :
Versailles – Buc – Guyancourt - Les Loges-en-Josas - Jouy-en-Josas - Toussus-le-Noble - Saclay
- Vauhallan - Villiers-le-Bâcle - Saint-Aubin - Gif sur Yvette - Orsay - Villebon-sur-Yvette – Palaiseau – Igny – Massy
• densification théorique du tronçon 5
13 563 757 m2 SHON potentielle
• hypothèse nouveaux P+E horizon 2035 sur tronçon 5
Les projections à l’horizon 2035 estiment à + 236 007 les nouveaux P+E sur le tronçon 5, soit 5 664 178 m2 SHON
42 % de la densification théorique de ce tronçon répondrait aux projections de P+E à l’horizon 2035 sur ce tronçon
T02 : Le Bourget- Saint-Denis
• Communes :
Le Bourget - La Courneuve - Dugny - Drancy - Aubervilliers - Saint Denis
• densification théorique du tronçon 2
11 839 550 m2 SHON potentielle
• hypothèse nouveaux P+E horizon 2035 sur tronçon 2
Les projections à l’horizon 2035 estiment à + 276 475 les nouveaux P+E sur le tronçon 2, soit 6 635 400 m2 SHON
56 % de la densification théorique de ce tronçon répondrait aux projections de P+E à l’horizon 2035 sur ce tronçon
T11: Saint-Denis-Villejuif
• Communes
Saint Denis - Saint Ouen – Clichy – Levallois – Paris – Gentilly - Le Kremlin-Bicêtre – Ivry – Arcueil – Cachan – Villejuif
• densification théorique du tronçon 11
18 773 542 m2 SHON potentielle
• hypothèse nouveaux P+E horizon 2035 sur tronçon 11
Les projections à l’horizon 2035 estiment à + 463 732 les nouveaux P+E sur le tronçon 11, soit 11 129 580 m2 SHON
59 % de la densification théorique de ce tronçon répondrait aux projections de P+E à l’horizon 2035 sur ce tronçon
Conclusion
Des familles de territoires peuvent émerger en fonction de leurs aptitudes à accueillir les P+E à l’horizon 2035
- Famille Très Apte : de 20% à 35% : T01 (30%), T03 (38%), T06 (20%), T07 (25%), T08 (31%), T09 (26%),
- Famille Médian : de 35% à 50% : T4, T5, T10 (34%)
- Famille Moins Apte (Famille nécessitant une approche très fine pour permettre la densification nécessaire) : 50% et plus : T2 (56%), T11 (59%)
Très Apte : Boucle Est (Massy au Bourget)
Les territoires de grandes emprises logistiques et pavillonnaires de l’arc Est en seconde couronne sont selon cette méthode de densification théorique du bâti existant, aptes à répondre aux estimations P+E horizon 2035. Et les impacts seraient à premier abord minimes.
Néanmoins, la bonne aptitude de ces territoires est à minorer car elle dépend fortement de la densification du pavillonnaire. Or, si cette densification se réalisait, elle nécessiterait une modification importante des règlementations type PLU actuelles.
Afin de maîtriser les incidences environnementales qu’engendrerait cette densification massive du pavillonnaire, il serait nécessaire d’adapter l’ouverture des réglementations en fonction des distances aux gares nouvelles et existantes.
Médians : les Boucles de l’Ouest (Gennevilliers à Saclay)
Les territoires se divisent en deux catégories. Les très paysagers (protégés, résidentiels de coteaux et vallées) diffèrent des très constitués (densifiés, connectés).
Dans le cas des tronçons paysagers, la surface bâtie et densifiable étant faible, ces résultats nuancent les perspectives d’accueil des P+E. Afin de limiter les impacts, l’aménagement du territoire doit soit se concentrer sur des opportunités de développement ponctuelles (Massy, Versailles Chantier…), soit reconsidérer localement certains domaines de protection de sites bâtis ou paysagers.
Dans le cas des tronçons constitués, la proximité de Paris exerce sur ces territoires une pression en termes d’accueil des P+E. Par ailleurs, la forte présence de tissu densifiable est à nuancer par sa faible densification théorique (Delta COS entre 0,15 et 0,25). Il est déterminant pour ces territoires de continuer à accueillir des augmentations de population et d'emplois. Leur densification sera probablement coûteuse par endroit du fait de la complexité du tissu actuel; elle sera toutefois d'autant plus aisée que des dispositions spécifiques et ambitieuses en matière d'urbanisme seront proposées.
Moins Apte : Nord-Sud Parisien
On distinguera Paris, des communes limitrophes.
Dans le premier cas, certains postes nécessiteraient d’être ouverts. Si le bâti de type Haussmannien ne permet pas la densification, certains postes comme les emprises ferroviaires représenteraient en revanche des opportunités de création de foncier.
Dans le second cas, les communes limitrophes au Sud de Paris sont aptes à accueillir les P+E mais leurs résultats sont minorés par la pression exercée par Paris. Au Nord, le tissu est également apte à se densifier, mais la position stratégique par rapport à Paris augmente considérablement les prévisions de P+E sur un territoire très restreint et contraint.
Globalement, la nécessité et la possibilité de densifier ces territoires stratégiques sont acquises. Il faudra toutefois travailler sur la qualité des projets pour répondre à des contraintes fortes liées notamment aux nuisances des infrastructures présentes sur ces sites. La programmation des opérations dans le temps sera également déterminante.
STRATEC - BURGEAP - BIOTOPE - ATELIER SERAJI
