Alliages & Territoires, porteur du projet, et la commission particulière du débat public s’engagent à répondre à toutes les questions portant respectivement sur le projet et sur le débat lui-même. Les questions et réponses sont publiques et ouvertes aux commentaires.
La commission veille à ce que les réponses apportées soient complètes et publiées dans les meilleurs délais.
Au sein de cet espace d'expression, le classement des questions est le suivant : apparaissent en premier les dernières questions posées ainsi que les plus récemment commentées.
Le débat étant désormais terminé, vous avez accès ci-dessous à l'ensemble des contributions qui sont parvenues à la commission particulière du débat public jusqu'au 13 juillet 2016.
Tous vos avis et commentaires sont soumis à une charte de modération
Pouvez-vous me communiquer l'ensemble des documents présentés en séance ? De même pouvez-vous me faire parvenir les modèles et ratios ayant permis à SETEC d'évaluer les volumes de déchets à traiter ?
Les documents présentés lors de la réunion du 7 juin à Gonesse sont disponibles en téléchargement sur le site du débat :
https://europacity.debatpublic.fr/file/557/download?token=ukJ70zIa.
En ce qui concerne la stratégie de gestion des déchets, celle-ci a été développée par le bureau d'études SETEC lors de l'élaboration du projet directeur. Elle est basée sur la limitation de la production de déchets et la sensibilisation des visiteurs, l'optimisation du tri à la source, et le principe d'une valorisation sur site (méthanisation, centre de tri) a été retenu à ce stade.
En ce qui concerne l'estimation du volume de déchets, des valeurs de référence (nombre de visiteurs, nombre de nuits d'hôtel, surfaces, etc.) ont été projetées pour les différentes activités du site (restaurants, hôtels, commerces, équipements de loisirs, équipements de culture, locaux administratifs et techniques et espaces publics). Pour ces valeurs de référence, des ratios adaptés ont été recherchés dans la bibliographie pour se rapprocher au plus près de la réalité. Plusieurs flux de déchets ont été évalués et répartis en quatre grandes catégories :
- Déchets Ménagers et Assimilés aux Ordures Ménagères (OM),
- Collectes sélectives : essentiellement papiers / cartons et verre pour les activités considérées (Recyclables),
- Déchets organiques :
o Déchets de restauration : biodéchets d'une part, graisses et huiles d'autre part,
o Déchets verts : tontes, élagage des espaces verts.
- Déchets Spéciaux : encombrants, peintures / solvants, ampoules etc.
Les études que nous devrions conduire si le projet se poursuit permettraient à la fois d'affiner ces estimations et de définir les dispositifs de consigne, réemploi, traitement et recyclage qu'il serait pertinent d'envisager sur le site.
Vous trouverez plus de précision concernant les méthodes d'estimations et les différents ratios retenus dans une fiche de synthèse mise à la disposition du public sur le site du débat public :
https://europacity.debatpublic.fr/file/541/download?token=z_DtMh0q
Une friche industrielle ne redevient jamais une terre agricole : impossible, ou trop cher. Mais elle pourrait être urbanisée... Alors pourquoi polluer à jamais une terre qui nous nourrit ? Pourquoi ne pas inclure dans son achat le coût de la future dépollution, pour un retour à son usage d'origine ?
"Nous n’héritons pas la terre de nos parents, nous l’empruntons à nos enfants" (Antoine de Saint-Exupéry).
Réponse de l'EPA Plaine de France :
Concernant la consommation des terres agricoles
La première partie de votre question concerne la consommation de terres agricoles par le projet du Triangle de Gonesse qui accueille notamment EuropaCity. Cette question renvoie plus largement à celle de la pression foncière et de l’urbanisation des terres agricoles à l’échelle du territoire aéroportuaire du Grand Roissy, qui fait partie des secteurs les plus dynamiques d’Ile-de-France.
C’est pour répondre à ce défi que l’EPA Plaine de France pilote depuis plusieurs années pour le compte de l’Etat et des collectivités un projet agricole pour le territoire du Grand Roissy. Cette démarche vise à limiter à protéger les terres agricoles et à préserver leur fonctionnalité par une meilleure maîtrise des développements des zones d’activités et d’habitat à l’échelle de l’ensemble du territoire aéroportuaire.
Les grands fondements de ce projet agricole viennent d’être votés le 30 juin 2016 par la Communauté d’Agglomération Roissy Pays de France : il s’agit de la charte agricole et du schéma agricole, qui visent à préserver sur 30 ans 8 000 ha de terres agricoles à l’échelle de la place aéroportuaire.
Le Triangle de Gonesse est à la fois un projet emblématique et un projet pilote de cette démarche. Il illustre la déclinaison locale de la démarche agricole portée par l’EPA au sein de son projet urbain. Des trois projets étudiés par le jury du marché de définition en 2008, celui du groupement Güller Güller était à la fois le plus compact et le seul qui permettait de préserver l’activité agricole en créant une zone agricole d’un seul tenant au nord du site. Sur le territoire du Triangle, l’EPA Plaine de France a ainsi fait le choix de préserver un carré agricole de 400 hectares, aujourd’hui exploité en grande culture par 8 agriculteurs. L’ouverture à l’urbanisation du Triangle de Gonesse indiquée dans le SDRIF est d’ailleurs conditionnée par la préservation de la fonctionnalité d’un seul tenant des terres agricoles existantes, soit au moins 400 hectares préservés au nord.
Ce Carré Agricole restera à vocation strictement agricole. L’EPA interviendra sur cette zone uniquement pour réaménager les accès et faciliter/sécuriser les circulations agricole. Afin de pérenniser cet usage du sol et de créer un périmètre de protection juridique sur cette zone, les conseils municipaux de Gonesse et de Roissy-en-France[1] ainsi que l’Agence des Espaces Verts (AEV) de la Région Île-de-France ont intégré le Carré Agricole dans le Périmètre Régional d’Intervention Foncière (PRIF). Ce périmètre d’intervention permettra à l‘AEV et à la SAFER d’acquérir prioritairement les terrains qui seraient en vente dans ce périmètre, afin d’éviter le mitage des terres agricoles, de préserver la biodiversité et le maintien des activités agricoles.
Afin de renforcer et compléter ce dispositif de protection du carré Agricole, l’EPA œuvre aux côté des collectivités à la mise en place d’une Zone Agricole Protégée (ZAP) sur la totalité de cette zone comme il s’y était engagé lors de la concertation règlementaire pour la création de la ZAC du Triangle de Gonesse. L’EPA a en effet pris 10 engagements lors de la réunion publique de clôture de la concertation d’octobre 2013, dont celui de créer un périmètre de protection juridique pour les 400 ha du carré agricole. Le 23 juin le conseil municipal de la Commune de Gonesse a délibéré favorablement sur cette ZAP.
Au sein de la ZAC du Triangle, l’EPA Plaine de France a également fait le choix de former une lisière d’une surface de 11 ha dédiée à l’agriculture. Elle marque la limite de l’urbanisation future, et doit permettre de gérer l’interface ville-campagne et de développer des liens fonctionnels avec le territoire. Cette interface a vocation à accueillir des démarches agricoles innovantes, éducatives et écologiques, etc, et permettra de préserver des sols fonctionnels et en bonne santé, non imperméabilisés.
Soulignons, enfin, que le projet prévoit, outre les 11 hectares de lisière agricole, 70 ha d’espaces verts, non imperméabilisés.
Concernant le risque de friche
La deuxième partie de votre question renvoie à celle du risque de friche et de l’intégration du coût de retour à l’état d’origine.
Soulignons tout d’abord qu’en cas d’absence d’accord amiable avec les personnes concernées, le montant d’acquisition dû aux propriétaires et le montant de l’indemnité d’éviction agricole dû aux titulaires de baux ruraux sont fixés par le juge de l’expropriation, qui est une juridiction spécialisée en la matière et qui dépend du Tribunal de Grande Instance territorialement compétent. L’EPA Plaine de France n’a donc aucun pouvoir de décision dans la fixation du prix d’acquisition des terres agricoles. Or, la loi ne prévoit pas de provision pour retour à l’état d’origine des terrains acquis.
Concernant le risque de friche et afin de le pallier, les leviers dont disposent l’aménageur sont notamment le phasage de l’opération et la mutabilité du site.
La programmation du Triangle de Gonesse, dont EuropaCity, sa taille critique, sa diversité (équipements, bureau, locaux d’activités, commerces…) ainsi que sa flexibilité urbaine et immobilière sont de vrais leviers afin de permettre la mutabilité future du site ou d’une partie. L’objectif, tant du Quartier d’Affaires que d’EuropaCity, est justement de rompre avec le modèle mono-actif de la zone industrielle, de la plateforme logistique et du centre commercial.
[1] L’extension du PRIF a été approuvée par le conseil municipal de Gonesse à l’unanimité le 20 janvier 2014 et par celui de Roissy-en-France le 30 mars 2015.
Imposerez-vous des politiques d'approvisionnement aux enseignes locataires pour diminuer les déchets à la source (emballages notamment) ? Comment est-ce que cela serait contrôlé ? Dans les approvisionnements, par des taxes au prélèvement ?
La stratégie de gestion des déchets du projet a été développée par le bureau d’études SETEC lors de l’élaboration du projet directeur. Elle est basée sur la limitation de la production de déchets et la sensibilisation des visiteurs, mais aussi, comme vous le soulignez, sur l’optimisation du tri à la source, et le principe d'une valorisation sur site (méthanisation, centre de tri) a été retenu à ce stade.
Cette politique de limitation du volume de déchets, s'appliquerait aux opérateurs présents sur le site, à travers un principe de bail vert. La nature de telles clauses, qui seraient annexées au bail, est encore à préciser mais elles prévoiraient un suivi dans le temps des volumes de déchets produits par les locataires et preneurs, ainsi que les dispositions permettant de les réduire.
Les déchets générés ont-ils été estimés par profils d'émetteurs (visiteurs, logistique, employés, résidents d'hôtels) ? Si oui, peut-on disposer de ces estimations ? Y a-t-il un dispositif de réemploi et de consigne prévue ?
La stratégie de gestion des déchets du projet a été développée par le bureau d’études SETEC lors de l’élaboration du projet directeur. Elle est basée sur la limitation de la production de déchets et la sensibilisation des visiteurs, l’optimisation du tri à la source, et le principe d'une valorisation sur site (méthanisation, centre de tri) a été retenu à ce stade
En ce qui concerne l’estimation du volume de déchets, des valeurs de référence (nombre de visiteurs, nombre de nuits d’hôtel, surfaces, etc.) ont été projetées pour les différentes activités du site (restaurants, hôtels, commerces, équipements de loisirs, équipements de culture, locaux administratifs et techniques et espaces publics). Pour ces valeurs de référence, des ratios adaptés ont été recherchés dans la bibliographie pour se rapprocher au plus près de la réalité. Plusieurs flux de déchets ont été évalués et répartis en quatre grandes catégories :
1. Déchets Ménagers et Assimilés aux Ordures Ménagères (OM),
2. Collectes sélectives : essentiellement papiers / cartons et verre pour les activités considérées (Recyclables),
3. Déchets organiques :
o Déchets de restauration : biodéchets d’une part, graisses et huiles d’autre part,
o Déchets verts : tontes, élagage des espaces verts.
4. Déchets Spéciaux : encombrants, peintures / solvants, ampoules etc.
Le gisement total généré par EuropaCity est estimé à environ 32 400 tonnes/an (estimation valeur 2014). Une diminution d’environ 5% peut être attendue à l’horizon 2024 en tenant compte d’une évolution des comportements et d’une communication d’envergure sur la prévention, en vue du respect des obligations réglementaires.
Les études que nous devrions conduire si le projet se poursuit permettraient à la fois d'affiner ces estimations et de définir les dispositifs de consigne et de réemploi qu’il serait pertinent d’envisager sur le site.
Le bâtiment a-t-il était éco-conçu et la fin de vie du bâtiment prévue ? C'est un principe de l'économie circulaire.
Votre question fait référence à une conception des bâtiments qui vise à atteindre une haute performance sur plusieurs cibles touchant à l’environnement, au confort et la santé des occupants d’un bâtiment, en particulier la préservation des ressources énergétiques (matières premières, eau), la lutte contre le changement climatique, la réduction des déchets et de la pollution, la qualité de l’air intérieur, le confort des occupants (acoustique, visuel), la qualité environnementale et sanitaire des produits de construction. (http://www.developpement-durable.gouv.fr/-Eco-construction-.html)
L'agence Bjarke Ingels Group et les professionnels qu'elle a associés au projet architectural sont particulièrement attentifs aux principes de l'éco-construction dont il sera tenu compte.
S'agissant de l'hypothétique et lointaine fin de vie du bâtiment, la déconstruction a pour partie été prise en compte dans les études que le maître d'ouvrage a conduites jusqu'à présent, notamment celles confiées au bureau d'études SETEC, certains postes ont ainsi été examinés dans la totalité de leur cycle de vie, incluant la déconstruction (panneaux photovoltaïques par exemple).
Pour les déchets de chantier et du BTP qu'avez-vous prévu, sachant que ces derniers devront être recyclés à 70% ?
Il est bien prévu que toutes les entreprises mobilisées pour le chantier respectent la réglementation relative au recyclage des déchets.
Au-delà, nous avons prévu l'élaboration d'une charte de "chantier vert" qui serait intégrée aux appels d'offres à destination des entreprises de travaux, en vue de limiter l'ensemble des nuisances liées à la phase de construction d'EuropaCity.
Un "plan d'installation de chantier", réalisé en amont, organiserait les différentes zones de chantier. Serait notamment prévue la réduction à la source de la quantité et de la toxicité des déchets générés par le chantier.
Pour la construction du bâtiment avez-vous prévu d'utiliser des matériaux locaux, réutilisés et réutilisables, recyclés et recyclables ? La construction bois a été proposée par le cabinet SETEC pour limiter l'impact carbone ? Est-elle prévue dans l'architecture présentée ? Si oui, dans quelles proportions ? Des filières bois ont elles été déjà identifiées ?
L'architecte retenu, Bjarke Ingels, s'est entouré d'une équipe associant l'agence française d'architecture SCAU, le bureau d'études techniques SETEC, le bureau d'études en stratégie environnementale spécialiste de l'ingénierie climatique TRANSSOLAR, ainsi que des paysagistes, un acousticien et un économiste de la construction au service d'un projet architectural ambitieux, mais également de la création d'un écosystème vertueux à l'échelle du Triangle de Gonesse.
Ainsi, le choix des matériaux de construction serait étudié avec une attention particulière, précisément pour limiter l'impact carbone de la construction : s'agissant du choix d'une ossature en bois, il s'agit pour l'instant d'une option, chaque grand équipement devant faire l’objet d’une maîtrise d’œuvre particulière. De nombreux exemples récents d'architectures en bois illustrent l'existence et la capacité de mobilisation d'une filière bois nationale performante.
En tout état de cause, comme nous l'avons expliqué au cours du débat public et notamment lors de l'atelier consacré à l'environnement, le projet n’est pas encore défini dans le détail, ce qui ne nous permet pas de vous répondre sur la proportion de la construction en bois et sur l’identification des filières.
En mai 2016 , pendant le débat public sur le projet EuropaCity, le directeur d'Alliages & Territoires (A&T) et celui de l'EPA Plaine de France (l'EPA) ont expliqué qu'aux termes du protocole signé au cours de l'été 2015 entre l'EPA Plaine de France et Alliages & Territoires, ce dernier avait pris l'engagement de rester durablement impliqué dans le projet. Le 26 mai 2016 à Paris le directeur d'A&T a indiqué « nous avons pris l'engagement de pouvoir rester durablement propriétaires majoritaires, permettant de faire évoluer ce site. Nous serions ainsi ceux qui investissent, qui le réaliseraient, mais qui seraient aussi les gestionnaires de ce lieu pour bien prévenir la possibilité que vous indiquez de friche. Nous resterons durablement engagés. » (1) Le 30 mai 2016 à Saint Denis le directeur de l'EPA disait qu'A&T avait pris « un certain nombre d'engagements fixant les questions très importantes pour les pouvoirs publics, c'est-à-dire les questions relatives à la gestion de la copropriété de cet équipement, la question de l'unicité de la gestion de cet équipement ». (2)
Malgré ces deux déclarations les contours de cet engagement restent imprécis et ne permettent pas de savoir s'il est vraiment contraignant ou non. Le CPTG a encore en mémoire l'exemple du centre commercial Beaugrenelle à Paris 15e arrondissement : après l'avoir rénové pour 450 M€ pendant 10 ans et quatre mois seulement après l'avoir inauguré le 22 octobre 2013, la foncière Gecina (propriétaire de 75% de son capital) l'a vendu fin février 2014 à la foncière Apsys alliée à un pool d'investisseurs privés ! Si EuropaCity devait voir le jour en 2024, la question est notamment de savoir s'il ne lui arrivera pas le même sort que Beaugrenelle, à savoir n'être qu'une opération financière pour son propriétaire.
Le CPTG pose les 4 questions ci-dessous à A&T et demande à A&T de verser au débat public le ou les extraits du protocole signé entre Alliages & Territoires et l'EPA qui permettent d'attester de la véracité de ses réponses. Un refus de fournir ces extraits serait considéré comme invoquer abusivement le secret des affaires.
1. Sur quoi porte effectivement cet engagement d'Alliages & Territoires ?
En matière d'immobilier commercial, le propriétaire d'un actif peut ne pas être l'opérateur de cet actif, cet opérateur pouvant être « asset manager » et/ou « property manager ».
Alors que le directeur d'A&T mentionne « l'engagement de pouvoir rester durablement propriétaires majoritaires », c'est-à-dire de contrôler plus de 50% du capital d'A&T, l'engagement mentionné par le directeur de l'EPA ne porte que sur la gestion de l'équipement.
D'où la question suivante : l'engagement porte-t-il seulement sur la détention du capital d'A&T propriétaire du projet EuropaCity , sur le rôle d'opérateur joué par A&T ou sur les deux à la fois ?
2. Réalité de l'engagement : qui porte l'engagement in fine ?
Comme Immochan est actuellement l'actionnaire majoritaire d'A&T qui développe le projet EuropaCity, l'engagement de rester durablement propriétaire du projet EuropaCity est-il porté par A&T ou par le groupe Immochan ?
Cet engagement est-il respecté au regard du protocole si la famille Mulliez cède le contrôle du groupe Auchan à un tiers (par exemple à Dalian Wanda, son partenaire dans EuropaCity) pendant la durée de l'engagement : l'engagement est-il alors considéré comme non respecté au regard du protocole ?
3. Quelle est la durée exacte de l'engagement ?
Ni le directeur de l'EPA ni celui d'A&T n'ont révélé la durée de l'engagement de garder le contrôle majoritaire et/ou d'être l'opérateur d'EuropaCity, alors qu'ils le mettent en avant comme étant un engagement important du protocole et que c'est effectivement une donnée essentielle. Le CPTG demande donc ce qui est inscrit dans le protocole à ce sujet :
3.1 quelle est la durée de cet engagement ?
3.2 quelle est sa date de début et sa date de fin ?
Il est important de savoir si l'engagement court seulement jusqu'en 2024 (ou à toute autre date prévue pour l'ouverture du projet s'il devait voir le jour) ou au-delà de 2024.
4. Conséquences du non respect de l'engagement ?
Quelles sanctions prévoit le protocole en cas de non respect par A&T, Immochan ou le groupe Auchan de son engagement de garder le contrôle majoritaire et/ou d'être l'opérateur d'EuropaCity ?
A&T, Immochan ou le groupe Auchan seraient-il astreint à des pénalités financières ? Ou bien la vente des 80 ha par l'EPA serait-elle résiliée ?
Les réponses à ces questions permettront de juger de la réalité et de la sincérité de cet engagement mis en avant par les directeurs d'A&T et de l'EPA.
Le Collectif pour le Triangle de Gonesse.
(1) Extrait du verbatim de la réunion publique générale du jeudi 26 mai 2016 à Paris :
Christophe DALSTEIN, directeur EuropaCity
(...)
Sur une question que vous avez posée, Monsieur, concernant les risques d'une friche au cours des dix prochaines années, ce projet, s'il se réalise, serait conduit sous la tutelle de l'État par le biais de l'aménageur public qu'est l'EPA Plaine de France. Si nous achetons l'emprise foncière permettant de développer ce projet, nous avons pris l'engagement de pouvoir rester durablement propriétaires majoritaires, permettant de faire évoluer ce site. Nous serions ainsi ceux qui investissent, qui le réaliseraient, mais qui seraient aussi les gestionnaires de ce lieu pour bien prévenir la possibilité que vous indiquez de friche. Nous resterons durablement engagés.
(source : p. 20/42 du fichier « vebatim_reunion_publique_generale_paris_26_mai.pdf »)
(2) Extrait du verbatim de la réunion publique générale du lundi 30 mai 2016 à Paris :
Damien ROBERT, Directeur général EPA Plaine de France
(...)
Pour répondre plus spécifiquement aux deux questions posées sur le protocole, ou la promesse de vente puisque le mot a été dit, je serais très court et transparent là-dessus. Nous avons effectivement conclu avec la société Alliages & Territoires, en septembre 2015, un protocole qui n'est pas une promesse de vente. (...) En revanche, nous — quand je dis « nous », c'est les pouvoirs publics — avons eu besoin, avec la société Alliages & Territoires, de fixer un certain nombre de règles de processus de coordination sur un projet de cette ampleur. (...) Qu'y a-t-il dans ce protocole ? Beaucoup de choses ; un certain nombre d'engagements. Pour nous, un engagement qui était important pour le maître d'ouvrage, c'est qu'on aille au bout de la réalisation de la zone d'aménagement, notamment pour tout ce qui accessibilité et infrastructures et équipements publics qui permettent la viabilité de ce projet. Et du côté de la société Alliages & Territoires — je parle sous son contrôle, mais je pense qu'elle pourra aussi répondre — un certain nombre d'engagements fixant les questions très importantes pour les pouvoirs publics, c'est-à-dire les questions relatives à la gestion de la copropriété de cet équipement, la question de l'unicité de la gestion de cet équipement et la question plus globale de son insertion dans son environnement, à la fois son insertion dans le programme qui sera créé à côté — parce que vous n'êtes pas sans savoir qu'autour, un certain nombre d'infrastructures routières et de projets d'équipements seront faits — puis, plus globalement, et c'était le thème de ce soir, son insertion dans l'environnement plus global du Grand Roissy. Ce protocole est là pour fixer ces règles de coopération jusqu'à une possible (si le projet se poursuit après le débat public), promesse de vente.
(source : p. 22/30 du fichier « vebatim_reunion_publique_generale_paris_26_mai.pdf »)
L'engagement d'Alliages et Territoires est de rester propriétaire majoritaire et donc gestionnaire du site pendant une durée contractuellement définie avec l'aménageur à compter de l'ouverture au public du projet.
La question de la complétude de cet engagement et de son non – respect ont été renvoyés à la signature de la promesse de vente.
Bonjour,
Quelle sécurité avez-vous prévu pour ce nouveau concept de loisirs ?
Merci
La question de la sécurité du site est évidemment prise très au sérieux et fait l'objet de réflexions approfondies depuis la phase de conception du projet, en liaison étroite avec les référents sûreté du secteur.
Un référent sûreté interne serait nommé en amont de l'ouverture et serait chargé de la coordination des dispositifs mis en œuvre dans les différents équipements, et des relations avec les partenaires extérieurs. La conception architecturale intégrerait également cette préoccupation puisque les équipements ayant vocation à ouvrir tard (hôtels, restaurants, lieux de spectacle...) disposeraient d'un accès autonome sur l'extérieur afin de limiter l'ouverture du site tard dans la nuit.
Ajoutons que la règlementation relative aux établissements recevant du public sera évidemment respectée dans toutes ses dimensions, et qu’une collaboration étroite serait nouée avec le SDIS du Val d’Oise afin de prévenir au mieux les risques incendie, accidents etc.