Opposabilité des engagements énergétiques dans une ZAC

Rappels sur le PLU, le Permis de Construire et le Cahier des Charges de Cession de Terrain

Europacity fait partie du projet de la Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) du Triangle de Gonesse. Sur les aspects architecturaux, urbains, paysagers et énergétiques, la construction d’Europacity est principalement conditionnée à 2 principaux documents, l’un juridique et l’autre contractuel :

- Le Permis de Construire (PC), qui est une autorisation administrative délivrée par la collectivité compétente en matière d’urbanisme (ici la commune de Gonesse) à la Maîtrise d’Ouvrage (ici Alliages et Territoires). Le PC est instruit, délivré ou rejeté par les services de la collectivité sur la base de son Plan Local d’Urbanisme (PLU), document réglementaire qui établit les règles de constructibilité pour chaque parcelle.

La ZAC du Triangle de Gonesse prévoit l’urbanisation de terres agricoles inconstructibles actuellement dans le PLU de Gonesse. La municipalité devra donc réviser son PLU pour permettre la réalisation du projet de l’EPA Plaine de France et d’Europacity. Car le PLU est opposable aux tiers, il est possible par ce biais d’opposer le manquement d’une obligation du PLU aux parties prenantes (la collectivité et la Maitrise d’Ouvrage). Cela peut remettre en cause l’obtention du permis de construire.

- Le Cahier des Charges de Cession de Terrain (CCCT), est un document technique annexé à l’acte de vente d’une parcelle d’un aménageur (ici l’EPA Plaine de France) à un développeur immobilier. L’aménageur y établit ses prescriptions programmatiques, architecturales, paysagères, urbaines et environnementales qui complètent de manière beaucoup plus détaillée celles édictées dans le PLU. Ces prescriptions s’imposent par contrat dans le cadre de la transaction financière.

En résumé, la maitrise d’ouvrage d’Europacity serait liée contractuellement à l’EPA Plaine de France à travers les exigences fixées dans le CCCT annexé à l’acte de vente. De plus elle serait tenue de se conformer au PLU établi par la commune de Gonesse.

Le PLU reste le seul document opposable aux tiers juridiquement

Lors de la soirée du 7 juin, la CPDP posait la question de l’obligation des engagements énergétiques d’Europacity et des sanctions possibles en cas de manquement. Les avis divergeaient à ce sujet et l’absence d’un point de vue éclairé à cette question essentielle pénalise le bon déroulement du débat. Pourtant, pour les professionnels de l’aménagement, ces questions quoique techniques, devraient être parfaitement maîtrisées et portées à connaissance du public.

Les services de l’État ont bien rappelé quelles étaient les règles et jurisprudence en la matière, dans des notes publiées récemment¹. Ainsi, bien que le CCCT soit une pièce obligatoire à annexer au dossier du permis de construire, sa portée juridique reste limitée aux règles du PLU. Les juges administratifs en effet considèrent, en cas de recours de tiers, qu’il ne saurait être question de faire prévaloir le CCCT sur les dispositions réglementaires du PLU pour demander l’annulation du permis de construire. En résumé un tiers ne peut pas s’appuyer sur le non respect des dispositions du CCCT, pour fonder un recours administratif contre l’obtention du permis de construire si ces dispositions n’ont pas été retranscrites dans le règlement du PLU. C’est la jurisprudence issue de l’arrêt « Nougarou » en 2000, bien connu des juristes.

En l’occurrence sur les obligations énergétiques, sauf dispositions contraires spécifiées dans le PLU, c’est la réglementation thermique en vigueur qui s’impose au constructeur. Même si l’acte de vente est conditionné à un niveau de performance supérieur, la non atteinte de celui-ci ne pourrait jamais permettre à l’administration ou à un tiers de remettre en cause l’obtention du permis de construire.

Il est possible que l’EPA Plaine de France prévoie des sanctions dans l’acte de vente en cas de non-atteinte d’objectifs énergétiques d’Europacity. Mais comme expliqué dans la note du CETE, « Le non-respect d'obligations contractuelles ne peut se traduire que par des sanctions contractuelles (traditionnellement l’allocation de dommages et intérêts), et nullement l’obligation de faire »². Et les retours d’expérience démontrent, qu’à de très rares exceptions (dont l’éco-quartier Confluence à Lyon, compte-tenu des exigences du programme européen Concerto), la vérification des performances énergétiques post-travaux n’est pas effectuée par les aménageurs.

Le PLU comme levier de la politique énergétique territoriale

La loi Grenelle 2 (2010) permet de renforcer les prescriptions énergétiques dans les PLU. Les collectivités ont donc la possibilité de garantir juridiquement les obligations de performance des bâtiments auprès des maîtres d’ouvrage concernés (voire d’obliger au raccordement à un réseau de chaleur le cas échéant). Cependant, les collectivités restent encore très réticentes à utiliser ces outils, notamment dans le cas des ZAC.