Question n°55
Sur la gestion du site
, leAu cours du débat du 24 Avril à Marizy, Mr. Klotz dit : « …le loyer que nous nous engageons à verser pendant les 20 ans… est un loyer que l'on qualifie de triple net, c'est-à-dire que le propriétaire n'assume aucune charge d'entretien et de maintenance, c'est nous (exploitant) qui assumons ce risque et qui assumons donc la totalité des charges de fonctionnement. Que ce soit la société propriétaire ou celle(s) des cottages, elles reçoivent des loyers nets. Nous prenons en compte dans nos prévisions l'ensemble des charges de fonctionnement, ce qui signifie que le revenu est un revenu garanti net pour les propriétaires. Il n'y a pas du tout de renouvellement à la charge de la collectivité ou de la SEM. »
Et pourtant une description des responsabilités de la SEM dans le Dossier du maître d'ouvrage (DMO) P.52 note : La structure (SEM* ou autre) propriétaire des équipements. Elle a pour vocation de gérer et entretenir les espaces communs et les éléments d’équipement nécessaires au fonctionnement de l’ensemble du site : voiries et réseaux principaux, ouvrages collectifs, espaces vert set naturels communs… Elle souscrit les abonnements aux différents services et fluides communs. Elle repartit les charges de fonctionnement entre les différents membres en fonction des règles définies par ses statuts. Elle est administrée par un syndic, comme en matière de copropriété. Elle est propriétaire du ou des secteurs d’assiette des espaces communs et éléments d’équipement collectifs. Ses statuts, dont les principes sont définis dès la demande de permis de construire et arrêtés définitivement lors la première vente notariée, pérennisent les règles de fonctionnement et d’administration du site, indépendamment de l’exploitation touristique. Celle-ci relève pour sa part des différents baux commerciaux conclus entre les propriétaires des hébergements et équipements, et l’exploitant.
En d’autres termes, seuls l’aquamundo et les « cottages » sont sous baux triple net ? Le reste du site serait gérer et entretenu par la SEM ? Indiquer le cahier des charges pour chaque rubrique 1A Voiries : En km ? Superficie des parkings ? Fréquence des opérations d’entretien, etc. ? 1B Réseaux principaux : De quels réseaux s’agit-il ? 1C Ouvrages collectifs : Quels ouvrages ? Description détaillée. 1D Espaces verts et naturels communs : La SEM aura-t-elle à charge d’entretenir toute la forêt ? Arbres tombés, détritus laissés par les visiteurs, curage des fossés, gestion environnementale, etc…. ? 1E Elle souscrit les abonnements aux différents services et fluides communs. : Quels services ? Quels fluides ? Expliquez. 1F Elle repartit les charges de fonctionnement entre les différents membres en fonction des règles définies par ses statuts. De quels membres pourrait-il s’agir ? 1G Elle est administrée par un syndic, comme en matière de copropriété. Quels copropriétaires ? Quel syndic ? Pourquoi un syndic ? La SEM ne pourrait-elle administrer elle-même le fonctionnement du site ? Et l’AFUL ? Serait-elle administrée par un syndic ? Lequel ? 1H Elle est propriétaire du ou des secteurs d’assiette des espaces communs et éléments d’équipement collectifs. Quels espaces communs ? Quels équipements collectifs ?
Bonjour,
Dans le Center Parcs en exploitation, si celui-ci ce fait, l’AFUL regrouperait non seulement la SEM, mais aussi les investisseurs institutionnels et les copropriétaires. A la page 52 du DMO, il est précisé que c’est l’AFUL (l’Association Foncière Urbaine Libre ) qui a pour vocation de gérer et entretenir les espaces communs et les éléments d’équipements nécessaires au fonctionnement de l’ensemble du site, et non pas la SEM (Société d’Economie Mixte), ce qui signifie que l’ensemble des couts est à la charge de l’exploitant (Pierre et Vacances-Center Parcs), conformément aux dispositions prévues par le bail commercial.
Les services de voiries ne sont donc pas concernés, ni en termes d’entretien, ni en termes de coûts.
En conformité avec les baux commerciaux régissant la relation entre les propriétaires SEM et le preneur du bail (Pierre&Vacances – Center Parcs), le preneur prendra en charge, pendant la durée du bail et de ses renouvellements, les frais incombant au propriétaire. Ceux-ci incluent notamment les maintenances des équipements et des bâtis, les grosses réparations, les taxes foncières, les charges d’entretien ou encore les assurances incombant au propriétaire, dans le cadre de la formule de bail dite « triple net ».
Le preneur devra donc réaliser et doter un programme de maintenance, de renouvellement et de mise en conformité qui garantira une restitution des biens et équipements en fin de bail en bon état d’entretien et de fonctionnement. Ce programme de maintenance, renouvellement et mise en conformité sera actualisé et communiqué annuellement à la société propriétaire pour validation.