Montage financier de la SEM

Réponse apportée par le Conseil départemental de Saône-et-Loire le 3 septembre 2015 :

1- Quels sont ces "frais annexes" de 2M€ ?

Les frais annexes de 2 M€ correspondent aux estimations à ce stade des frais de notaires et des frais de préfinancement de la VEFA.

Les frais de préfinancement sont les intérêts liés aux tirages bancaires réalisés en phase de réalisation du site (avant la mise en exploitation et la perception des premiers loyers).

Le financement du projet est constitué comme suit :

En phase de réalisation du site, la SEM finance les 68 M€ liés à la réalisation du site selon le plan de décaissement déterminé au contrat de Vente en L’Etat de Futur Achèvement (VEFA). Elle supporte également des charges liées à ses frais de fonctionnement.

Ces charges sont financées par les versements en fonds propres des actionnaires publics et privés, l’emprunt sous forme obligataire, et les emprunts bancaires.

Ces différentes formes de financement sont mobilisées au fur et à mesure des besoins de la SEM. Les apports en fonds propres sont mobilisés en premier, puis l’emprunt obligataire puis les emprunts bancaires, en différents tirages.

S’agissant des obligations, la SEM verse les intérêts liés dès la mobilisation du capital.

S’agissant des emprunts bancaires, dans la phase de réalisation, la SEM ne rembourse pas de capital sur la période et les intérêts dus sont capitalisés – ils rentrent dans le montant global de l’investissement à financer.

2- Concernant les emprunts bancaires (34 M€), et séparément, les emprunts obligataires (16 M€), à quel taux et à quelle échéance ? Quels sont les coûts prévisionnels de ces emprunts sur leur durée (20 ans ?) ? Comment sera réparti (indiquez un pourcentage) le coût de ces emprunts entre les différents actionnaires de la SEM ?

A ce stade de développement du projet, les hypothèses de financement du projet sont les suivantes :

• Emprunt :
• Maturité : 20 ans
  • Taux : 2,8% (taux fixe – annuité constante)
• Obligations :
  • Maturité : 20 ans
  • Taux : 7% (intérêt annuel et remboursement du capital in fine, soit au terme des 20 ans)

Le profil des emprunts et des obligations tels qu’envisagés à ce stade sont les suivants :

Le total des intérêts payés sur l’emprunt bancaire est estimé à 11,1 M€. Le total des intérêts payés sur l’emprunt obligataire est estimé à 22,4 M€.

Le coût des emprunts n’est pas réparti entre les différents actionnaires de la SEM. Les emprunts – sous forme de prêts bancaires ou d’obligations -, sont portés à 100% par la SEM : la SEM perçoit les loyers et paye les annuités d’emprunts et les intérêts sur l’obligation.

3- Concernant les acteurs privés (15% de la SEM) : Avec 3 M€ en capitaux propres, les acteurs privés devront emprunter 7.2 M€ (68 M€ X 15% -3 M€). Ces 7.2 M€ sont-ils inclus dans les emprunts bancaires de 34 M€ ?

Une Société d’Economie Mixte Locale (SEML ou SEM) est soumise à certaines contraintes sur son capital social. La part des personnes publiques doit être majoritaire (> à 50%). La part des personnes privées doit être au minimum de 15%.

En l’état d’avancement du projet, il a été retenu une hypothèse prudente de participation privé au minimum légal, soit 15%. L’objectif du Département de Saône-et-Loire et de la Région Bourgogne est de faire progresser cette part de capital social portée par le privé de manière à minorer la participation publique et/ou le recours à l’emprunt.

En tout état de cause, il n’y a pas de lien entre la part des fonds propres privés et les emprunts contractés par la SEM. C’est bien la SEM qui porte les emprunts et non ses actionnaires.

4- Il était prévu une participation de 1 M€ de la Caisse des dépôts, 1 M€ de la Cour des comptes et 1.5 M€ de donations d'état. Pourquoi ces fonds n'apparaissent pas dans le montage financier décrit plus haut ? NB. Il ne suffit pas d'annoncer des chiffres bruts sans des explications détaillées et accessibles à tous. Et même si les taux d'intérêt des emprunts bancaires et obligataires restent à établir définitivement, une estimation du coût de ces emprunts basée sur les taux pratiqués actuellement donnera un ordre de grandeur suffisant pour évaluer tous les coûts liés à ce projet.

A ce stade, le modèle a été fondé sur des hypothèses prudentes et a permis de tester la robustesse et le réalisme du montage.

Des participations de la Caisse des Dépôts et d’autres fonds abondés par l’Etat ou par l’Europe sont envisagées et devraient permettre d’améliorer l’équilibre économique global du projet, notamment par un moindre recours à l’emprunt et/ou par une moindre participation publique des collectivités.