Coût de gestion de la SEM

Réponse apportée par le Conseil départemental de Saône-et-Loire le 3 septembre 2015 :

1- Quel est le budget prévisionnel annuel de la SEM ?

Le budget annuel stabilisé devrait se situer entre 4.2 M€ et 4.5 M€, soit environ le loyer perçu annuellement.

2- A sa création, quel serait le coût initial de conception de la SEM (montage financier et juridique, frais bancaire, garanties et assurances, etc.) ?

Il a été prévu des frais de gestion à hauteur de 50 k€ / an (€ valeur 2014), qui couvrent les charges de gestion, soit principalement les frais d’actes et d’études, notamment l’année de création de la SEM, les charges des commissaires aux comptes et d’organisation des Conseils d’Administration.

3- Quels seraient les frais de notaires de la SEM dans la transaction en VEFA (Vente en l'état de futur achèvement) des équipements de loisirs ?

Les frais de notaires ont été estimés dans le plan d’affaires à environ 1 M€ soit 1,6% du montant de la VEFA (66 M€).

4- Quel est le business plan à court, moyen et long terme de la SEM ? A ce jour on ne peut pas imaginer que les gros postes n'aient pas été estimés.

Les charges courantes de la SEM sont les frais de gestion estimés à hauteur de 50 k€ par an (€ valeur 2014).

Le plan d’affaires (business plan) de la SEM est tel qu’il ressort du compte d’exploitation ci-dessous :

Les charges de la SEM sont principalement :

• les dotations aux amortissements de l’équipement, estimées à 3,4 millions d’euros par an ;
• les frais financiers, qui varient entre 2,8 millions d’euros et 0,1 million d’euros selon les exercices et l’amortissement des différents emprunts souscrit par la SEM ;
• les frais de gestion à hauteur de 50 000 euros par an (€ valeur 2014).

Les frais de gestion correspondent principalement aux frais d’actes et d’études, notamment liés à la création de la société, les charges des commissaires aux comptes et d’organisation des Conseils d’Administration.

5- Comment la SEM intègre-t-elle dans son business plan le risque de changement de destination des équipements à l'échéance de 10, 20, 30 et même 50 ans ? Quelles sont les différentes hypothèses retenues ? L'étude de réversibilité proposée par Pierre & Vacances apporte-t-elle à vos yeux des garanties suffisantes et des alternatives crédibles et documentées?

Le plan d’affaires (business plan) permet de modéliser l’équilibre économique du projet de Center Parc. Il n’est pas possible de remplir cette fonction et d’explorer en même temps l’ensemble des pistes de ce qui pourrait se passer dans 10, 20, 30 ou même 50 ans.

L’étude de réversibilité permet d’envisager des possibilités de reconversion si cela devait s’avérer nécessaire.

6- Tenant compte de la durée de vie des différents équipements du site, quel est le coût estimé de la remise en état des lieux à l'échéance de 30, voire 50 ans ?

Le montage prévoit que Pierre & Vacances assure la maintenance et l’entretien du site au cours du bail et remet un équipement en bon état d’usage et de fonctionnement. Le contrat de bail intègrera des clauses de protection des intérêts de la société d’économie mixte (SEM) sur ce point (état des lieux contradictoire, pénalités, dépôt de garantie période avant la fin du contrat… etc.). La SEM ne supportera donc pas un éventuel coût  de remise en état des lieux.

Il est en outre très difficile de chiffrer un coût de remise en état à horizon de 30 ou 50 ans : le coût de telles opérations dépend fortement des technologies disponibles, de la qualité de l’entretien et de la maintenance du site au cours du bail, de l’évolution de la réglementation et des normes ainsi que des besoins et des usages en matière de tourisme et de loisirs.

7- Quelle sera la valeur résiduelle du site après 20, 30 voire 50 ans ?

La valeur résiduelle du site peut être approché de plusieurs manière : valeur nette comptable enregistré dans les comptes de la société d’économie mixte (égale à la valeur de l’investissement moins les dotations aux amortissements) ; valeur de marché (prix moyen auquel un tiers serait prêt à racheter l’équipement) ; valeur d’usage (coût de remplacement du site à l’identique – ou de tel manière que les usages du bien soit toujours disponibles).

Pour donner un exemple parlant, à horizon 5 ans, la valeur nette comptable d’une voiture sera de 0, la valeur de marché sera fixé par l’Argus ; la valeur d’usage correspondrait au coût de remplacement de la voiture, par exemple en cas de vol, soit un prix compris entre le prix argus et le prix « catalogue ».

A ce stade, la modélisation financière a conduit à amortir le site sur 20 ans. La valeur nette comptable du site est donc de 0 à horizon de 20 ans.

La valeur de marché et la valeur d’usage de l’équipement sont difficiles à estimer à horion 20, 30 ou 50 ans et dépendent fortement des technologies disponibles, de l’évolution de la réglementation et des normes ainsi que des besoins et des usages en matière de tourisme et de loisirs.