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Documents I) Enjeux et objectifs du projetLe logement : un levier majeur d’attractivité et de développement pour l’Ile-de-France |
Les années 2000-2010 ont vu s’accentuer le problème du logement en Ile-de-France : alors que la demande a augmenté notamment à cause de l’évolution du profil démographique de la population, la création de logements est historiquement basse et les prix n’ont jamais été aussi élevés, en rupture avec les capacités d’investissement des ménages. Cette situation a pu être en partie compensée par la mobilisation du parc existant et la baisse du taux de logements vacants. Le parc existant est désormais aux limites de ses capacités d’accueil.
Le Grand Paris est l’occasion d’inverser cette tendance. Pour donner à la Région Capitale un nouvel élan économique, la question de l’attractivité sera essentielle. Le logement en est une composante primordiale qui participe largement à la définition d’un cadre de vie propice au développement économique et à la croissance de l’emploi.
La rareté du logement et la hausse des prix accentuent le clivage entre les territoires qui accueillent des populations aisées et ceux habités par des populations fragiles et à faibles revenus. Le développement d’un réseau de transport structurant permettra de renouer le dialogue entre les territoires et de redonner des perspectives aux secteurs les plus enclavés.
Pour atteindre l’objectif ambitieux de créer 70 000 logements par an d’ici à 2030, il est nécessaire de mettre en oeuvre des politiques ciblées en partenariat avec les maires, décideurs en matière d’urbanisme. C’est également l’occasion de reconsidérer dans leurs complémentarités les grandes politiques d’aménagement (réseau de transport, renouvellement urbain…) et de mobiliser l’ensemble des professionnels de l’aménagement.
L’ensemble des éléments de diagnostic présentés rapidement ci-dessus ont été partagés avec les élus et les professionnels lors des états généraux du logement de 2008 et de 2010.
La région la plus riche et peuplée a une offre de logement inadaptée
Le besoin en logement était déjà estimé à 54 000 par an dans le SDRIF de 1994. Cet objectif n’a jamais été atteint.
Aujourd’hui, l’Ile-de-France est aussi la région qui construit le moins en proportion de sa population. Entre 2002 et 2006, avec une construction équivalente à 0,6% du parc de résidences principales contre 1,2% en moyenne pour la France métropolitaine, elle est la dernière des régions. Enfin, le niveau des logements vacants a atteint son plus bas niveau en 35 ans. Le taux de vacance ne représente plus que 5,7% de l’ensemble du parc. C’est un plancher,car tout marché du logement compte des logements vacants à louer ou vendre.
Une production qui remonte, mais reste très insuffisante
Même si les dernières années indiquent une reprise du nombre de permis de construire (le poids de l’Ile-de-France dans la construction pour la France entière passant de 9,65 % à 12,70 % en logements autorisés), l’érosion progressive des stocks et le faible niveau des logements autorisés par rapport aux années précédant la crise financière et économique font craindre un recul durable de l’activité de construction de logements.
Dans ce contexte de sous-production, le prix d’achat d’un logement et les loyers ont augmenté plus vite que les ressources des ménages: sur les dix dernières années, quand l’indice des prix augmentait de 20 %, les prix de l’immobilier dans l’ancienne Ile-de-France augmentaient de 150 % et les loyers de relocation augmentaient de 117 % à Paris, de 79 % en proche banlieue et de 55%en province, selon l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP). Le prix d’achat moyen représentait 4,7 années de revenu en 2006 contre 3,5 quinze ans plus tôt.
Dans un contexte de crise du logement, les déséquilibres territoriaux s’aggravent
Les territoires de l’Ile-de-France sont socialement très ségrégés avec une forme de spécialisation selon les statuts d’occupation. La structure du parc, notamment le déficit local d’offre sociale, conjuguée à la cherté de l’acquisition et de la location privée rendent certains territoires inabordables pour une grande partie de la population. L’évolution de l’occupation du parc social montre que les territoires défavorisés sont ceux qui accueillent le plus de ménages fragiles. Les spécialisations constatées se renforcent.
Autre adaptation, plus radicale : de nombreuses familles avec enfants et à revenus intermédiaires quittent l’Ile-de-France, dont le seuil migratoire est déficitaire par rapport à la province, avec un effet économique négatif sur le développement de certaines filières.
Les contrats de développement territorial, une opportunité de développement
La voie contractuelle pour accompagner les communes a été complétée par la loi sur le Grand Paris avec la notion de contrat de développement territorial. Ces contrats permettront notamment de partager des objectifs de développement ambitieux autour de nouvelles centralités urbaines à densifier, favorisées par le nouveau réseau de transport.
La relance d’une production de logements au niveau communal reste le premier enjeu d’un développement quantitatif de l’offre de logement. Les grands programmes de l’État peuvent également servir de leviers puissants.
Cette approche globale de tous les projets éclaire d’un jour nouveau la rénovation urbaine. Certaines zones urbaines sensibles sont porteuses de développement. En travaillant la question de la forme urbaine, de la densité et des services s’ouvrent de nouvelles possibilités d’offrir d’avantage de logements, mais aussi des emplois accessibles aux résidents. À côté de la structuration d’une offre nouvelle, l’accès au logement pour les plus fragiles est également essentiel.
La Société du Grand Paris (SGP)
