Financement

Ce qui nous apparaît majeur, dans ce projet de Center Parcs, c'est la question des risques. Que risque P&V et que risquent les collectivités ?

Il faut tout de suite arrêter avec ce qu'on entend tout le temps : P&V investit 170M€.

C'est faux. Les collectivités (donc les contribuables, sans leur accord) engageraient des dizaines de millions d'euros dans ce projet, justement dans la partie la plus à risque, les infrastructures de loisirs.

Dans son Rapport des comptes consolidés 2013-2014, voici comment P&V voit les choses, p 49 : Au chapitre Risques particuliers liés aux activités du Groupe. Je cite : Afin de réduire sa sensibilité à la cyclicité du marché immobilier, le Groupe a mis en place plusieurs mesures. Parmi ces mesures, nous trouvons : Partenariats publics-privés pour le financement des infrastructures et des équipements de loisirs. Dans notre cas, cette Société d'Economie Mixte, dont les principaux actionnaires seraient le département et la région, assumerait tous les risques juridiques et financiers liés au parc de loisirs.

Comment Pierre et Vacances sécurise-t-il son modèle économique ? En n'étant propriétaire de rien, en vendant les cottages à des investisseurs et les infrastructures de loisirs à la Société mixte, ne gardant que juste assez pour assurer son contrôle sur la gestion du parc. Comme le note le même rapport, l'activité touristique est une activité peu capitalistique. C'est leur façon de voir les choses.

Quels sont les risques pour la Société mixte, c'est-à-dire le département et la région ? Que le retour sur investissement après 20 ans soit nul ou négatif. Car en plus des fonds propres, des emprunts, des investissements de réseaux et de formation, il faut ajouter le coût de l'emprunt et le coût annuel de gestion de la SEM, entretien du site inclus, lesquels sur 20 ans pourraient à eux seuls coûter des dizaines de millions d'euros. Le loyer payé par Pierre et Vacances suffira-t-il à couvrir ces coûts ? Rien n'est moins sûr. Et tant qu'on n'aura pas tous ces chiffres, on ne pourra pas en juger.

Dans 20 ans, Pierre et Vacances sera parti et la Société mixte devra trouver un nouvel opérateur. Mais les termes du bail seront-ils les mêmes ? Le parc aura vieilli, la mode aura passé. Par ailleurs, la Société mixte devra de nouveau emprunter pour remplacer les équipements en fin de vie comme la bulle et la piscine. Difficile d'imaginer que dans 20 ans ce parc pourrait être profitable. Les collectivités devraient regarder ce projet à la loupe avant d'investir dans une aventure qui ne rapportera rien.

Ce n'est pas moi qui le dit mais, dans une circulaire aux préfets, les Ministres de l'économie et de l'intérieur rappellent que les collectivités sont tenues d'observer la plus grande vigilance dans les montages juridiques et financiers des Partenariat Public Privé. Une Evaluation Préalable du contrat de partenariat doit être présentée aux conseils du département et de la région pour délibération et vote. Elle doit inclure un chiffrage en coût complet, comprenant notamment les coûts de programmation, de conception, de réalisation, de financement du projet et le coût prévisionnel du contrat, en moyenne annuelle.

Cette évaluation a-t-elle été faite ? Quand sera-t-elle rendue publique ?

MD 1.   En plus des 15M€ d'apport initial en fonds propres, on sait que le Département et la Région devront emprunter 33M€* pour financer leur participation dans la SEM. Le chiffre de 33M€ est-il  toujours valide ? Quel serait le coût total des intérêts sur la période de l'emprunt ? Marché  obligataire ? Quelle échéance ? Taux variable ou  fixe ?

*Noter que ce chiffre de 33M€ est une information obtenue durant une réunion du 11 juillet 2014 à la Préfecture, en la présence, entre autres, du préfet, du Président du Conseil Général M. Chaintron et de représentants d'associations.

MD 2. D'où proviennent les 15M€ d'apport initial en fonds propres. Le CD71 et le CRB devront-ils emprunter pour couvrir cet apport initial ?

MD3. Quel pourrait être le coût approximatif annuel de gestion de la SEM (conseil d'administration, employés, bureaux, gestion, communication, déplacements, entretien, frais légaux, comptables et  administratifs, etc.) Considérant la taille de l'entreprise, sachant que la SEM aura « pour vacation de gérer et entretenir les espaces communs et les éléments d'équipements nécessaires au fonctionnement de l'ensemble du site : voiries, et réseaux principaux, ouvrages collectifs, espaces verts et naturels communs » (DMO, p.52).

MD 4. D'après le DMO (p.52), la SEM aura « pour vocation de gérer et entretenir les espaces communs et les éléments d'équipements nécessaires au fonctionnement de l'ensemble du site : voiries et réseaux principaux, ouvrages collectifs, espaces verts et naturels communs ». La SEM prévoit-elle de sous-traiter ces opérations d'entretien à une entreprise privée ? Les services de voirie du Département seront-ils utilisés à ces fins ? Estimer le coût annuel.

En effet, la tâche semble énorme. Non seulement toutes les voiries internes et parkings (réparations, nettoyage, déneigement) mais aussi l'éclairage et même l'entretien des espaces verts et naturels, c'est-à-dire l'entretien de la forêt. Un cahier des charges a-t-il été préparé afin d'évaluer le coût induit ?

Cette description des responsabilités de la SEM ne semble pas correspondre à l'engagement de P&V qui stipule que celui-ci « assumera l'ensemble des charges d'entretien » (Protocole, p.1521, Art. 5b) ni avec ce qu'implique un loyer « triple net ». Expliquez. Quelles sont les conditions du bail  triple net envisagé ? Décrivez précisément le rôle de la SEM sur le site.

MD 7a. « 66M€ HT (hors frais de notaires et autres frais) » (Protocole, p.1518, Art. 5B). La SEM devra-t-elle payer la NA ? A quel taux ? En est-elle exonérée ? Pourquoi ?

MD7b. Le montant du loyer indiqué dans le protocole (4,2M€) est-il HT ? P&V-CP devra-t-ii paver la NA sur ce loyer ? A quel taux ? P&V-CP en sera-t-il exonéré ?

MD7c. Quel est le montant prévisionnel des frais de notaires pour une telles transaction ?

MD7d. Quels pourraient être les autres frais ? Quel en est le montant prévisionnel ?

MD8.        « Ce prix de 66M€ HT inclut...les frais financiers...afférents au pôle équipements de services et de loisirs » (Protocole, p.1519).  De quels frais financiers peut-il s'agir ? Estimer ces frais.

MD9.        « Dans le cas où le programme d'hébergements serait ultérieurement de plus de 5%*... P&V s'engage à supporter un loyer complémentaire dont le montant cumulé sur la période résiduelle du bail sera au plus égal à 1,5% du prix de 66M€ ». (Protocole, p.1519) Précisément (en euros), de combien sera augmenté le loyer annuel si P&V augmente son programme d'hébergements au-dessus de 5%? Par exemple, que se passera-t-il si la 5^ème année, P&V construit 300 cottages supplémentaires sur le site ? Donner une estimation chiffrée.

*Voir aussi un rapport de l'INSEE sur le Center Parcs du Domaine des Trois Forêts d'avril 2011 qui déclare : « Extension possible du parc d'ici trois ou quatre ans : au vu des premiers résultats encourageants, le Groupe Pierre et Vacances étudie dès à présent la possibilité de procéder à une extension du Domaine des Trois Forêts qui pourrait survenir dans un délai de trois à quatre ans. Les études engagées portent sur la création de 297 nouveaux cottages. »

De même, dans un rapport annuel, PV-CP 2013-2014 (p.19), Thierry Hellin déclare : « exporter notre modèle immobilier représente un potentiel de chiffres d'affaires important. Par exemple, à raison de 700 appartements en moyenne par Center Parcs à rénover ou à construire, cela représente un enjeu majeur de rentabilité potentielle pour le Groupe, tout en contribuant à renforcer notre parc touristique. »

MD10.      Le Protocole d'accord ne mentionne aucune limite du nombre de cottages qui pourraient être ajoutés ultérieurement. Cela ne constitue-t-il pas une segmentation du proiet, étant donné que le nombre d'utilisateurs augmenterait significativement (+75%) et par là même les impacts sur l'environnement (demande en ressources naturelles, trafic, dégradation du site, etc.) ?

MD 11. Ni le Protocole d'accord, ni le DMO, ni l'étude de marché n'indiquent que le CP-Le Rousset serait ouvert au public (à la journée). PV-CP envisage-t-il cette option dans le futur ? Cela ne constitue-t-il pas une autre segmentation du projet, étant donné que le nombre d'utilisateurs augmenterait significativement et par là même les impacts sur l'environnement (demande en  ressources naturelles, trafic, dégradation du site, etc.) ?

MD12.      P&V-CP et/ou la SEM bénéficieront-ils d'exonérations ou de réductions d'impôts pour développement en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) ?

MD13.      Garanties et résiliations (Protocole, p.1520). A la fin du bail de 12 ans, P&V pourra-t-il renégocier les termes du bail, en particulier le loyer?

MD14.      L'évaluation préalable prévue dans la circulaire 35257 concernant les PPP et envoyée aux Préfets par le Ministre de l'économie, des finances et de l'industrie et le Ministère de l'intérieur a-t-elle été présentée à l'assemblée délibérative de la collectivité territoriale concernée ? Sinon, quand  le sera-t-elle ? ? Quand sera signé le contrat de partenariat ?

MD15.      La Circulaire 35257, art. 1.3.5. (p.8) : « L'article L1414-10 du CGCT impose que le projet de délibérations soit accompagné d'une information comportant le coût prévisionnel global du contrat, en moyenne annuelle, pour la personne publique et l'indication de la part que ce coût représente par rapport à la capacité de financement annuelle de la personne publique. » et déclare (p.11) qu' «un chiffrage en coût complet, comprenant notamment les coûts de programmation, de conception, de réalisation, de financement, de fonctionnement du projet pour la personne publique et pour le partenaire privé avec leur évolution dans le temps, une estimation des recettes annexes éventuelles ainsi que le traitement fiscal comptable et fiscal retenu...et une actualisation, comprenant notamment la période et le taux retenu... » doivent être inclus dans l'analyse comparative de l'évaluation préalable. Quels sont ces chiffres ?

MD16.      « Le contrat de partenariat est un outil juridique permettant de confier à un tiers pour une  longue période  le soin de concevoir, de financer en tout ou partie, construire ou transformer, entretenir, maintenir, exploiter ou gérer des ouvrages et équipements  publics... » 'Circulaire 35257, p.2, souligné dans le texte). Ni le protocole d'accord, ni le DMO n'indiquent que les équipements de loisirs à Center Parcs-Le Rousset, dont l'aquamundo, seront accessibles au public à la journée. Si l'accès y est privé, comment peut-il être considéré comme un équipement public ? P&V-CP a-t-il  l'intention d'ouvrir le parc au public ? Dès l'inauguration, ou à moyen terme ?

MD17.      D'après l'Etude Utopies Moselle, le Center Parcs-Domaine des Trois Forêts a bénéficié d'une aide d'aménagement développement durable (y compris la chaufferie bois) pour 4,5M€ et d'une aide ADEME pour la chaufferie bois (635 000€). P&V-CP bénéficiera-t-il des mêmes aides ?

MD18.      D'après l'Etude Utopies Moselle, les investisseurs des cottages du Center Parcs-Domaine des Trois Forêts ont bénéficié de subventions de la part des collectivités territoriales à la hauteur de 19,6M€. Les investisseurs du CP-Le Rousset bénéficieront-ils des mêmes subventions et quel en sera le montant total ?

MD19.      P&V-CP participera-t-il au financement des formations comme il l'a fait pour le Domaine des Trois Forêts en Moselle et dans quelle proportion ? Sachant que le coût de la formation pour 600 emplois en Moselle (y. rapport INSEE) s'élevait à 5M€, peut-on en déduire que le coût approximatif des formations pour CP-Le Rousset s'élèverait à 2,5M€ ?