Pierre & Vacances, porteur du projet, et la commission particulière du débat public s’engagent à répondre à toutes les questions portant respectivement sur le projet et sur le débat lui-même. Les questions et réponses sont publiques et ouvertes aux commentaires.
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Le Maître d'ouvrage a précisé que la SEM sera propriétaire des emprises foncières des équipements et que les investisseurs dans les cottages acquerront les emprises foncières dédiées. Dans le protocole d'accord conclu avec les collectivités, il est précisé que le montant de la VEFA (66 Millions €) pourra être revu à la hausse ou à la baisse en fonction de la charge foncière admissible. (« Ce prix de vente de 66.000.000 € HT sera revu à la baisse ou à la hausse à la signature du compromis de vente de la VEFA en fonction des charges foncières constatées globalement, par référence à la charge foncière admissible telle qu'énoncée précédemment, dans la limite d'une augmentation ou d'une réduction maximum de 1,5% du montant de 66 M€ HT, sans affectation sur le montant des loyers définis ci-dessous.)
Il est ainsi stipulé auparavant la chose suivante : « La charge foncière admissible (terrain en l'état actuel), retenue pour l'opération s'établit à 35 €, hors frais d'acquisition, par m² de SDP (Surface de plancher) relevant de l'autorisation administrative de construire ». Si la charge foncière constatée n'est pas compatible au plan de financement de Pierre et Vacances lors de l'acquisition globale du terrain, l'ajustement se fait-il uniquement sur le prix de la VEFA payée par la SEM ou sera-t-il réparti équitablement avec les investisseurs institutionnels ?
Si la charge foncière globale s’avère être effectivement supérieure à celle prise en compte dans le plan de financement prévisionnel, la différence sera incluse au prix de revient global de l’opération. Cette augmentation sera donc répartie de façon équitable entre tous les investisseurs : propriétaire des équipements et propriétaires des cottages
Dans les différents documents communiqués et dans les propos des défenseurs du projet reprenant ceux du Maître d'ouvrage, on parle d'un investissement total de 170 millions d'euros.
Dans le cadre de ce débat, il est nécessaire que des détails soient fournis pour apprécier réellement l'intérêt de ce projet pour la Saône-et-Loire au-delà du seul ratio 104/66 M€.
Comment se compose précisément ce montant total de 170 Millions d'euros (équipements collectifs, cottages (par type, superficie), terrain, voiries sur le site) ? S'agit-il du coût final de commercialisation par Pierre et Vacances ou du coût réel d'investissement (coût de construction) ? Ce détail est nécessaire pour apprécier les retombées effectives dans l'économie locale (notamment pour le BTP).
En effet, il a été dit que conformément à ce qui a été observé dans les autres Center Parcs, entre 70 et 75% des marchés de travaux seraient confiés aux entreprises locales. Cet argument a été repris par les élus locaux pour défendre ce projet et justifier l'intervention publique. Afin d'apprécier plus précisément les retombées réelles pour l'économie locale, le Maître d'ouvrage peut-il préciser en volume ce que cela représente par nature d'opération (cottages / équipements) sur la base des coûts réels de construction et non de commercialisation ?
Par ailleurs, les collectivités engageant directement en fonds propres 15 Millions d'euros dans la Société qui achètera les équipements collectifs, les contribuables de Bourgogne ont le droit de connaître ce qui sera acheté avec leurs impôts. Le Montant de 66 Millions est avancé dans le dossier du Maître d'ouvrage et dans le protocole d'accord avec le Département et la Région. Par conséquent, le Maître d'ouvrage peut-il préciser le détail de cet investissement ? Là aussi, coût de construction vs prix de vente ? Comment se décomposent les 12 000 m² de construction annoncés : surface par espace (bassins, restaurants, boutique...) et des coûts... ? Ce prix inclut-il également la chaufferie bois qui serait dans ce cas financée par la SEM ?
Bonjour,
Le montant des investissements indiqué de 104 millions pour les cottages et de 66 millions pour les équipements concerne les investissements fonciers et techniques. Comme spécifié à la page 53 du DMO, ces investissements s’entendent hors frais de commercialisation et hors chaufferie bois.
Au stade actuel du projet, le domaine compterait 28 000 m2 de surface plancher pour les cottages environ, et environ 12 000 m2 de surface plancher pour le centre village qui comprend l’espace aquatique, les équipements ludiques, les commerces et les restaurants. L’aquamundo représenterait 3 800 m2 de surface utile, les bâtiments de la place centrale environ 700 m2, les restaurants 650 m2, les loisirs 1350 m2, les jeux pour enfants 1400 m2, le Spa 500 m2, les bureaux et locaux techniques 2900 m2 et la ferme pédagogique 600 m2 environ.
En général, les Center Parcs sont ouverts aux familles mais aussi aux groupes tels que les séminaires, les comités d’entreprises, les tour-opérateurs, et dans certains cas ils acceptent aussi les séjours de longue durée. Le projet de CP du Rousset est-t-il prévu pour recevoir des séminaires, des comités d’entreprises, des séjours de longue durée et des tour-opérateurs et dans quelles proportions ? svp
Bonjour,
S’agissant de la nouvelle famille des CP de taille plus réduite, il n’est pas prévu d’activités de séminaires au Rousset. Par contre, la clientèle peut être constituée de clients envoyés par leur comité d’entreprise ou exceptionnellement de clients envoyés par des tours opérateurs, PVCP assurant lui-même sa commercialisation touristique par la vente directe de séjours qui sont de 3 jours, de 4 jours ou d’une semaine, voir à la marge de deux semaines.
Pourquoi l'étude précisant les impacts, sur le cours d'eau, du rejet d'eau traitée et les moyens de les limiter (évoquée art. 4.2 de la fiche "assainissement") demandée le 7 mai ne nous a pas encore été communiquée ?
Réponse apportée par le Conseil départemental de Saône-et-Loire le 7 juillet 2015 :
Le document est disponible en téléchargement sur le site, rubrique Le projet en débat/autres documents et études.
Lors du débat à Charolles, le représentant de Pierre et Vacances (PV) a expliqué le déficit de plus de 84 millions d'euros au premier trimestre de l'exercice 2014/2015 par la moindre fréquentation des Center Parcs (CP) l'hiver. Pouvez-vous nous préciser de quels 6 mois de l'année on parle ? Est-ce à dire que pendant cette période, PV et les entreprises qui travaillent à CP (restauration...) réduisent les effectifs de personnel ? Les contrats de travail sont-ils saisonniers ? Si oui, pour quelle catégorie de personnel ? Est-il envisagé que les CP ferment pendant la période déficitaire ? Si oui, pendant combien de mois ?
Bonjour,
La formulation de la question est erronée. Le résultat du premier semestre de l'exercice auquel il est fait référence est toujours – structurellement – négatif. En effet ces résultats concernent la seule saison Hiver, qui constitue une période ou le chiffre d'affaires est limité par l'offre touristique des résidences Montagne et ne représente pas 50% du CA annuel, alors que les loyers sont imputés à 50% de leur montant annuel.
Cette tendance est structurellement inversée au 2eme semestre (saison d'Eté) et seule l'analyse du résultat annuel doit être retenue comme significative.
Pierre & Vacances-Center Parcs créée chaque année des milliers d'emplois en CDI. Pour illustrer cela, 1 383 emplois ont été créés en 2013/2014. La très grande majorité (85%) des salariés des Domaines Center Parcs en France sont en CDI.
Par ailleurs, il n'y a pas de réelle saisonnalité sur les Domaines Center Parcs car les sites sont ouverts toute l'année, les ajustements d'effectifs en CDI sont ainsi à la marge.
Les Domaines Center Parcs ont vocation à être ouvert toute l'année, il n'y a jamais eu de fermeture temporaire, excepté quelques jours en cas d'évènement technique important.
1 - Quelles garanties les collectivités locales impliquées dans ce projets ont-elles prises concernant l'impact financier sur les collectivités en cas de non renouvellement du bail ?
2 - Quelles études de risques pris par les collectivités ont-elles été réalisées et quels sont les résultats ?
Cordialement.
Réponse apportée par le Conseil départmental de Saône-et-Loire le 4 septembre 2015 :
1 - Quelles garanties les collectivités locales impliquées dans ce projets ont-elles prises concernant l'impact financier sur les collectivités en cas de non renouvellement du bail ?
Le Protocole d’Accord passé entre le Département de la Saône-et-Loire, la Région Bourgogne et la Société Pierre & Vacances prévoit des garanties fortes quant au risque de non renouvellement du bail par Pierre&Vacances.
La durée d’amortissement du projet pour la SEM est de 20 ans.
Le protocole prévoit que Pierre&Vacances s’engage sur une durée ferme de 12 ans à la signature du bail. Ce bail peut ensuite être renouvelé par une ou plusieurs périodes de 9 années (bail 3/6/9).
Le protocole prévoit qu’en cas de congés du preneur à l’échéance des 12 ans, ou au cours d’une des périodes triennales du bail commercial, Center-Parc sera redevable d’une indemnité équivalente à la somme des loyers dus au titre de la période résiduelle pour couvrir la durée de 20 ans.
Ainsi si Center-Parc résilie le bail à l’échéance des 12 ans, il devra une indemnité égale à 8 fois la valeur du loyer versé en année 12.
2 - Quelles études de risques pris par les collectivités ont-elles été réalisées et quels sont les résultats ?
Le Département et la Région ont réalisé des analyses sur les risques portés par la SEM, notamment en matière de coût de l’investissement, de niveau des loyers, de non renouvellement du bail, de partage des responsabilité en matière d’exploitation et d’intéressement aux performances du parc.
Ces analyses ont été traduites dans le Protocole d’Accord et permettent de :
Sécuriser le coût de l’investissement pour la SEM ;
Sécuriser le niveau des loyers versés à la SEM et leur évolution dans le temps ;
Sécuriser la couverture de la charge d’amortissement de l’investissement en cas de session anticipée du bail ;
Assurer la prise en charges de l’exploitation commerciale, de la maintenance et du renouvellement des installations sur la durée du projet par Pierre & Vacances
Garantir un intéressement de la SEM en cas de bonnes performances commerciales du Center-Parc.
Les risques portés par la SEM sont également mutualisés avec les investisseurs privés et les banques parties prenantes du projet. Des études de risques complémentaires seront prises avec ces partenaires dans le cadre de la finalisation du montage financier.
1) Sur les réalisations projetées par le SIE de l'Arconce
- Quels seraient les frais de fonctionnement des nouvelles installations ?
- Quels seraient les frais d'entretien des nouvelles installations ?
- Quels seraient les frais d'assurances liées aux nouvelles structures ?
- Quelles seraient les conditions de remboursement de l'emprunt de 1 170 000 euros ?
- Quelle serait l'origine de la subvention de 130 000 euros ?
- Quelle serait l'incidence financière de l'entretien des nouvelles installations sur le contrat de délégation passée avec la SAUR ?
- Où serait situé le réservoir de 800 m3 ?
2) sur les réalisations par le SAE du Charollais
- Quelle serait l'origine de l'avance de 1 200 000 euros remboursables en 4 fois ?
- Quelles seraient les conditions de remboursement de l'avance de 1 200 000 euros ?
3) Sur la redevance calculée en conséquence :
- Quelle serait la méthode définissant le montant de la "redevance calculée en conséquence" et ses conditions d'application ?
Réponse apportée par le Conseil départemental de Saône-et-Loire le 30 juin 2015 :
Réponses point 1 :
Il n’est pas possible d’identifier des frais de fonctionnement (ou frais d’entretien) pour 1,5 km de réseau supplémentaire. Ces frais rentrent dans les obligations globales à la charge du délégataire. Il en va de même pour l’entretien du réservoir (surveillance, nettoyage annuel, entretien des abords etc.). Le contrat de délégation du service ne prévoit pas de renégociation dès lors que les volumes vendus restent dans une certaine plage autour de la consommation moyenne. Dans cette plage, l’augmentation des volumes est censée couvrir l’entretien d’ouvrages supplémentaires.
Dans le cas présent, le contrat sera arrivé à échéance avant d’envisager une renégociation. Le futur contrat devra intégrer les nouveaux ouvrages.
Les frais d’assurances liées aux ouvrages sont répartis entre le délégataire et la collectivité (assurance de dommages aux biens). L’impact des nouveaux ouvrages n’a pas été évalué. Le montant de ces frais sera global pour l’ensemble des installations syndicales.
Les conditions de remboursement de l’emprunt seront connues lorsque le syndicat aura consulté les banques et choisi une offre.
La subvention indiquée n’est que prévisionnelle sans qu’un financeur en particulier ne soit identifié à ce jour.
L’incidence financière sur le contrat de délégation est nulle, comme l’a indiqué l’exploitant, dans la mesure où la future consommation globale du syndicat reste dans la plage définie par le contrat où il n’est pas prévu de renégocier les conditions de rémunération du délégataire.
Le réservoir de 800 m3 doit être situé sur un terrain à une cote comprise entre 400 et 430 m d’altitude. A priori, un emplacement le long de la RD 303 sera recherché, en fonction des possibilités d’acquisition du foncier.
Réponses point 2 :
Le Département prendra en charge les frais financiers relatifs à une avance de trésorerie, apportés par une banque au SAE du Charolais, dans des conditions qui restent aujourd’hui à préciser (durée, montant etc.)
Réponses point 3 :
Voir réponse à la question 134 pour la détermination de la redevance. Ses conditions d’application seront fixées dans une convention d’application à intervenir entre le Syndicat et Center parcs si le projet vient à se concrétiser.
- Est-ce que les cadres rouges entourant les bâtiments situés sur les parcelles cadastrales n° 70, 71 et 72 signifient que ces bâtiments sont inscrits dans le projet ? Sinon, quelle est leur signification ?
- A quoi correspondent les courbes et lignes vertes dans l'enceinte du Center Parcs ? Merci.
Bonjour,
Les parcelles 70, 71 et 72 ne sont pas inscrites au projet. Le but de ces cadres est juste de signaler la présence des bâtiments.
Les lignes vertes et rouges sont les courbes de niveau.
Quel impact le Center Parcs aura-t-il sur la pratique de la chasse ? Y aura-t-il un périmètre de sécurité ? Quelle sera son importance ?
La chasse sera interdite dans le Domaine pour des questions de sécurité. Un périmètre de sécurité conforme à la règlementation sera bien évidement respecté en périphérie de la clôture et en fonction des habitations les plus proches.